Mantención de piscinas en edificios y condominios: guía para administradores

Por qué la piscina de un edificio no se mantiene como la de una casa

La diferencia es legal antes que técnica. El Decreto Supremo 209 del Ministerio de Salud, el reglamento de piscinas de uso público, se aplica a toda piscina de uso público, y su artículo 2° clasifica como de uso público restringido a las de hoteles, moteles, gimnasios, establecimientos educacionales, instituciones y condominios. La piscina de una casa particular queda fuera de su ámbito; la del edificio o del condominio, no.

Eso cambia tres cosas. El agua tiene rangos exigibles, no solo recomendados. Hay que medir varias veces al día y dejarlo por escrito. Y existe un responsable formal ante la autoridad sanitaria: el administrador. La mantención de piscinas en edificios no consiste en que el agua se vea limpia, sino en poder demostrar que estuvo dentro de norma cada día de la temporada.

El detalle artículo por artículo está en la guía del reglamento de piscinas en Chile (DS 209). Aquí va lo que un administrador o un comité tiene que organizar.

Qué exige el DS 209 al agua de la piscina del condominio

Dos datos de la tabla sorprenden a muchos comités. El techo de cloro es bajo: 1,5 ppm, por debajo de los 3 mg/L que la Organización Mundial de la Salud (OMS) pone como máximo en piscinas públicas. Y el pH admitido llega a 8,2, mientras la OMS recomienda mantenerlo entre 7,2 y 7,8 cuando se desinfecta con cloro. Para una piscina de condominio en Chile manda el decreto; las referencias internacionales sirven para elegir en qué parte del rango conviene trabajar.

El aporte de agua fresca también tiene su cuenta: en una piscina de 90 m³, un treintavo son 3 m³ diarios, es decir, 3.000 litros que entran cada día para renovar el agua.

Cuánto debe filtrar y recircular el sistema

El decreto también fija la capacidad de los equipos. En una piscina de uso restringido, como la de un condominio, todo el volumen debe pasar por los filtros al menos 2 veces cada 24 horas; el artículo 14 recomienda 3. Además, el artículo 24 pide que el área de filtros permita filtrar el volumen total en 8 horas.

Con números: una piscina de 120 m³ necesita un sistema capaz de filtrar 15 m³ por hora (120 ÷ 8) y que en el día haga pasar por los filtros al menos 240 m³ (120 × 2). Si el filtro quedó chico para el volumen, no hay horario de bomba que lo compense: el requisito de las 8 horas es de capacidad del equipo, no de tiempo de funcionamiento.

La sala de máquinas tiene además reglas eléctricas. El pliego RIC N° 11 de la Superintendencia de Electricidad y Combustibles (SEC) exige que todos los equipos eléctricos de la piscina estén protegidos por un diferencial de sensibilidad no superior a 30 mA, que la iluminación subacuática funcione con tensión extra baja (máximo 24 V en corriente alterna, nunca 220 V) y que la sala no quede al alcance de personas no autorizadas. Cualquier trabajo en el tablero lo ejecuta un instalador eléctrico autorizado por la SEC, y el propio DS 209 pide la declaración de instalación eléctrica interior para autorizar el funcionamiento de la piscina.

La rutina diaria: mediciones y Libro de Registro

Es la parte que más se descuida en las comunidades. El DS 209 pide, por cada pileta, al menos tres mediciones diarias de cloro libre y tres de pH, repartidas en el horario de apertura, con test colorimétrico DPD para el cloro. La transparencia se verifica al menos dos veces al día. La guía del MINVU sobre piscinas en condominios lo dice sin rodeos: la administración debe medir a diario el pH y el cloro residual.

Todo va al Libro de Registro, visado por la autoridad, que además recoge número de bañistas, volumen de agua, horas de funcionamiento de las bombas, desinfectante usado y su cantidad, lavado de filtros, vaciados, accidentes y visitas inspectivas. Cómo organizar ese libro, qué hacer cuando una lectura sale fuera de rango y qué errores le quitan valor está en la guía de registro de cloro y pH en piscinas de uso público.

Una consecuencia práctica: una empresa que visita dos o tres veces por semana no cubre por sí sola tres mediciones diarias. Alguien tiene que medir y anotar los días sin visita, ya sea personal del edificio capacitado o la misma empresa con más visitas. Eso se define antes de contratar.

Quién responde por la piscina y cómo se reparte el trabajo

El artículo 8° del DS 209 hace responsable ante la autoridad sanitaria al administrador del establecimiento. La Ley 21.442 de copropiedad inmobiliaria no menciona la palabra «piscina», pero entre las funciones del administrador pone cuidar los bienes de dominio común y gestionar las mantenciones, inspecciones y certificaciones de las instalaciones que lo requieran (artículo 20). Las revisiones técnicas periódicas, el aseo de las instalaciones y la reposición de equipos y elementos de seguridad forman parte de los gastos comunes ordinarios de mantención.

En la práctica, el trabajo se reparte entre el administrador, que contrata, controla y responde; la empresa de mantención, que ejecuta lo pactado; el personal del edificio, si se le asignan mediciones o vigilancia; y los residentes, que cumplen el reglamento interno. Esa división, con lo que conviene dejar por escrito, se desarrolla en quién es responsable de la piscina del condominio.

Salvavidas, reja y elementos de seguridad en condominios

Como regla general, el DS 209 exige como mínimo un salvavidas por pileta de adultos y una persona capacitada en primeros auxilios durante todo el horario (artículo 61). Los condominios, hoteles y moteles pueden quedar eximidos del personal de vigilancia y salvamento (artículo 67) si cumplen dos condiciones: tener un reglamento interno de higiene y seguridad con medidas de prevención de accidentes por inmersión, que designe a un responsable y esté expuesto en el recinto, y avisar con carteles visibles que no hay salvavidas. Aun así, el MINVU recomienda capacitar a los conserjes.

La exención se refiere al personal. El artículo 63 enumera los elementos de salvataje (cinturón salvavidas, cuerda más larga que el ancho de la pileta, pértiga con aro y camilla portátil); confirma con la autoridad sanitaria cuáles corresponden a tu recinto. Para el personal que va a usar esos elementos o medir el agua, revisa qué debe cubrir una capacitación para operadores de piscinas.

Otras exigencias físicas que conviene revisar antes de abrir:

• Cerca o reja de al menos 80 cm que separe la franja de circulación de bañistas, con lavapiés en los accesos (artículo 36).
• Marcas de profundidad visibles: mínima, punto de 1,20 m, máxima y cambios bruscos de pendiente (artículo 50).
• Fondo y paredes revestidos con material de color claro, impermeable, liso y no poroso (artículo 32).
• Ducha antes de entrar al agua (artículo 71).

El artículo 66 permite liberar a condominios y hoteles de algunas instalaciones exclusivas, como camarines, baños, duchas, sala de primeros auxilios y franja de circulación, cuando el recinto ya cuenta con esas facilidades.

Apertura, cierre de temporada y vaciado anual

En Santiago la temporada de piscina va, por lo general, de fines de primavera a marzo, y el verano casi no tiene lluvia: entre diciembre y febrero caen 4,9 mm en total según la normal 1991-2020 de la Dirección Meteorológica de Chile en Quinta Normal, y enero promedia 328,6 horas de sol. Sol fuerte y muchos bañistas consumen cloro rápido, justo en los meses en que la autoridad debe tomar muestras bacteriológicas y químicas, al menos una vez al mes durante la temporada (artículo 81).

El calendario del decreto tiene tres hitos:

1. Vaciado total al menos una vez al año (artículo 13). Es el momento para revisar revestimiento, retornos y fondo con la piscina vacía.
2. Pileta fuera de uso: hay que impedir el paso del público (artículo 74).
3. Fuera de temporada: la pileta debe quedar sin agua y con los desagües abiertos; si no es posible, con un larvicida autorizado (artículo 75).

El tercer punto distingue a un condominio de una casa: el dueño de una piscina particular decide cómo invernarla, pero la comunidad tiene que ajustarse a lo que pide el artículo 75.

Hoteles, clubes y gimnasios: qué cambia

Rige el mismo decreto, con matices. Una piscina de uso público general debe recircular su volumen al menos 3 veces al día (4 recomendable), no 2. Los gimnasios aparecen en la lista de uso restringido, pero la excepción de salvavidas del artículo 67 nombra solo a condominios, hoteles y moteles. Y las piscinas temperadas que funcionan fuera de primavera y verano deben mantener el agua entre 19 °C y 25 °C. La organización por turnos, la sala de máquinas y los spas se tratan en la guía de operación de piscinas en hoteles, clubes y gimnasios.

Cómo contratar la mantención de piscinas en edificios y condominios

Antes de pedir precios, conviene una evaluación técnica en terreno que responda preguntas concretas: cuál es el volumen real, si la bomba y el filtro alcanzan para filtrar todo en 8 horas, si el tablero tiene diferencial y está en orden, en qué estado está el revestimiento y cómo se está llevando hoy el Libro de Registro. Con eso, las ofertas se pueden comparar en la misma base; la pauta para hacerlo está en cómo comparar cotizaciones de mantención de piscina en una comunidad.

PISNERO trabaja con casas, condominios y comunidades del sector oriente de Santiago en mantención de piscinas convencionales: diagnóstico hidráulico, control de pH y cloro, cambio de motores y filtros, y reparación de retornos y válvulas. Para el personal del edificio ofrece capacitación técnica y servicio técnico en sala de bombas, manejo químico y control de parámetros. El precio se cotiza después de evaluar la piscina, porque depende del volumen, del estado de los equipos y de cuántas mediciones quedan a cargo de la empresa.